中国存量地产先机峰会郑州站:到达下一个战场

2019-05-21 15:00:16 723

我们探讨行业未来,寻找规模化高速增长中的地产归途。

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5月19日,由中国城市科学研究会城市更新专业委员会指导,凯辉高德、房易会、合创中国联合主办,全经联上海幸福产业学院、全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会、京东房产(河南站)、豫经联共同协办的2019中国存量地产先机峰会郑州站在郑州正方元锦江国际饭店成功举办。

城市发展研究专家、中国城市科学研究会城市更新专业委员会专职副秘书长刘发良,凯辉高德总裁谈子信,华阳国际设计集团副总裁、总规划师温春阳,北京湘楚朝晖企业管理有限公司董事长、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖,泛华资产项目投资部董事副总经理韩欢等嘉宾出席了本次大会。

有老朋友,也有新面孔。来自全国各地的200多位存量地产从业人士齐聚郑州,通过面对面碰撞,重新理解正在房地产领域发生的主赛道变化,共论新存量时代趋势下的制胜之道。

存量地产是国家新型城镇化和房地产发展的战略方向 

中央坚持“房住不炒”的底线,房地产的出路在哪里?摒弃房地产的金融属性,房地产开发还剩下多少空间?这恐怕是每个房地产从业人员都要面对的问题。

2016年2月,国务院出台《关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》时,提出“盘活存量,有序实施城市更新”,并没有引起大家的注意。2016年,正是新一轮房地产周期的高峰,开发商的江山一片大好,频频拍出地王,房价暴涨,赚得盆满钵满。谁又会注意到,其实伏笔早已埋下。

好日子转瞬即逝。仅仅过去2年,连老大哥万科也不得不喊出“活下去”,展现超强的求生欲。

-中国城市科学研究会城市更新专业委员会专职副秘书长刘发良介绍国家城市更新政策-

去年9月,住建部颁发的《关于进一步做好城市既有建筑保留利用和更新改造工作的通知》,被视为国家对于房地产发展方向发生根本性转移的标志。文件指出,必须高度重视城市既有建筑保留利用和更新改造。

10月,领导人考察广州,首站便是恩宁路永庆坊。在永庆坊,他重申城市更新,强调城市发展要重视历史文化保护,不急功近利,不大拆大建,突出地方特色,注重文明传承和文化延续,让城市留下记忆,让人们记住乡愁。

正如凯辉高德总裁谈子信所说,我们做存量地产,首先就要确认一件事,我们做的是不是国家支持的未来,“企业战略符合国家战略方向,才有赢的希望”。

华阳国际设计集团副总裁、总规划师温春阳提到,说起存量地产,大家的第一反应是要资本要运营,但在中国想要吃存量地产头啖汤,准确理解政策,把握政策节奏,得到政策支持,恐怕更加重要。

用城市更新的理念去做存量地产 

目前国内核心城市的存量地产市场是由外资主导的。尤其是在北京和上海,欧美资本疯狂出手,从国资手里抢下优质地段物业。外资是典型的项目思维,完全的市场操作思路。对于国际化程度高的一线城市而言,这条思路尚且可行,但从一线城市下沉到二三线城市的时候遇到了不小的障碍。

经过摸索,凯辉高德总裁谈子信说,我们探索出一条用城市更新的理念去做存量地产的路径,迎合政府城市更新需求,在政府城市更新需求与民间存量改造需求之间搭建桥梁,为城市存量地产的发展争取更多的政策支持。

-凯辉高德总裁谈子信作《速度与财富 解读存量地产的时代先机》主题分享- 

凯辉高德在全国范围内招募城市合伙人,其中有一条就是通过城市更新合作,打通政府层面的关系,取得政府在政策上、国企在资源上的支持,从而为城市合伙人在当地的存量地产事业打开局面。

存量地产的五大要素

原我爱我家集团副总裁、北京湘楚朝晖企业管理有限公司董事长、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为,存量地产有五大要素,分别是资金、物业资产、人才团队、运营能力、技术系统。

-北京湘楚朝晖企业管理有限公司董事长胡景晖作《存量地产的房地产新思维》主题分享-

目前资金层面的障碍是“产业特性与资金特性不匹配”。简单点说就是,存量地产需要持有运营,如果融不到长钱、大钱、便宜的钱,无法支撑细水长流的精细化管理。而目前国内市场充斥着的都是急功近利的热钱、贵钱。自如公寓为什么会出现甲醇房,为什么着急到今天装修明天就要入住,还不是被钱给逼的。如果没有资本市场的创新与重构,我们等不到有耐心的钱,我们就等不到存量地产的黄金时代。

物业资产层面的障碍则在于核心资产的价格太贵了。做什么都算不过帐,为什么,因为资产价格太高了。资产价格高又是因为地价高,因此如果不破除土地供应的问题,资产价格持续虚高,导致运营收益太低,无法覆盖投资回报率,存量地产也发展不起来。但好在国家已经在试点国有物业、农村集体土地入市,随着更大量的土地、物业进入市场,资产价格过高的问题有望得到解决。

运营能力层面的障碍在于国内开发商独大,对于如何做运营,少积累、不系统、不成熟,缺的运营这门课还要在以后的日子里面慢慢找补回来。目前国内也有一些抵住了房地产诱惑,专注商业、酒店、办公、产业等细分领域的运营服务商,随着它们的发展壮大,运营能力跟不上的局面会得到改善。

人才团队层面的困境与运营能力如出一辙。开发商以前的日子那么好过,具有专业度的优秀人才储备不足,跨界思考能力不够。存量地产的发展必然要依托一群资源整合能力强、思维创新前沿的从业人士。

最后一个是技术系统匮乏,科技赋能,才能提升存量地产运营、流转的效率。

可以说,存量地产的玩法与增量地产高周转开发太不一样,从投资、融资、并购、运管管理,到退出与变现,几乎呈现了一套全新的游戏规则。没有平台赋能,对于很多二三线存量地产从业人员而言,还要在黑暗中摸索很久。

凯辉高德与它的存量生态圈

凯辉高德拥有一个中国城市存量地产投资运营平台,整合了大数据机构、专家智库、收并购资本、城市产业IP、城市商业品牌、运营服务商、风控测算机构、高端人才渠道等八大资源集群。目前平台拥有1200家产业企业、6000个商业品牌、30个跨界创新品牌优先级合作关系,以及200多个房地产收并购基金及相关金融渠道、1000亿存量改造资金支持,300多个商业、产业运营服务商,适用于各种类型的存量地产项目,组建了前所未有的城市存量生态平台。

会议现场,来自泛华资产、睿中资本等资本机构,睿意德、窝趣公寓、万街商业、希尔顿酒店等运营服务商,合创中国、京东房产等去化平台,介绍了各自对于存量时代的理解,以及加入凯辉高德存量生态平台的初衷和成果。

凯辉高德存量生态平台也在不断拓宽自己的边界,吸纳更多的城市合伙人。凯辉高德总裁谈子信说,城市合伙人深耕当地,具有当地政府关系资源、存量项目资源、熟悉当地房地产市场,凯辉高德汇聚全国金融资源、运营资源、产业资源、商业品牌资源,我们完全可以城市合伙人的模式,为各地房地产企业赋能,帮助更多的城市推进城市更新和存量资产的价值重生。

现场举行了凯辉高德青岛城市合伙人的签约仪式。青岛汇商房地产营销策划有限公司主营房产代理、包销、并购、渠道整合,曾经服务过包括保利、万达等大型开发商的数十个项目。

未来凯辉高德将授予青岛汇商公司以凯辉高德城市合伙人的名义进行青岛区域城市更新及存量地产相关业务的接洽,并向青岛汇商提供包括资本、运营、技术、谈判等方面的资源支持。

“滴水不成海,独木难成林”,凯辉高德愿与合作伙伴、城市合伙人一道,开放共建存量生态圈,成为抵达下一站存量地产战场的先锋!